在全球貨幣泛濫和資產(chǎn)價(jià)錢高企的時(shí)期，發(fā)達(dá)國(guó)度的房地產(chǎn)市場(chǎng)亦呈現(xiàn)了嚴(yán)重分化。

在很多投資者心中，要說全世界哪個(gè)國(guó)度的樓市資產(chǎn)可以與美國(guó)媲美，那就是英國(guó);英國(guó)倫敦的房?jī)r(jià)，也可以對(duì)標(biāo)美國(guó)紐約。

因此，作為房地產(chǎn)投資炙手可熱的英國(guó)，在脫歐后的樓市變化牽動(dòng)聽心。

在英國(guó)脫歐初期，金融市場(chǎng)激烈震蕩，公投未知性負(fù)面沖擊樓市，彼時(shí)，包含英國(guó)財(cái)政部在內(nèi)的多個(gè)機(jī)構(gòu)均預(yù)測(cè)，英國(guó)樓市將下跌。

然而，在脫歐后的三個(gè)月，英國(guó)樓市雖成交不振，但價(jià)錢依然穩(wěn)固上行，表示出很強(qiáng)的抗跌性。

進(jìn)入9月，在英鎊急劇貶值的刺激下，部分投資者以為英國(guó)樓市抄底機(jī)遇來了，其中不乏很多中國(guó)買家。

北京師范大學(xué)教授鐘偉指出，在全球貨幣泛濫和資產(chǎn)價(jià)錢高企的時(shí)期，發(fā)達(dá)國(guó)度的房地產(chǎn)市場(chǎng)亦呈現(xiàn)了嚴(yán)重分化。英國(guó)和倫敦的房?jī)r(jià)目前是在階段性底部還是高位?恐怕很難斷定。

一般而言，一國(guó)貨幣、匯率和資產(chǎn)價(jià)錢親密相干，在英鎊跌勢(shì)未盡之時(shí)，投資者應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持小心。

脫歐后的恐慌

英國(guó)，是除美國(guó)之外房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的國(guó)度，而倫敦的房?jī)r(jià)，在過去20年獲得了超過5倍的增加。

據(jù)房產(chǎn)中介Jackson-StopsStaff最新調(diào)查，目前倫敦的房?jī)r(jià)與1995年相比增加了566%，官方數(shù)據(jù)達(dá)48.89萬英鎊(約400萬人民幣)/套;而在1995年時(shí)，倫敦約75%的房產(chǎn)售價(jià)還不到10萬英鎊。

脫歐是否將終結(jié)英國(guó)和倫敦房?jī)r(jià)的上漲?6月24日，脫歐公投停止后，英國(guó)金融市場(chǎng)呈現(xiàn)激烈震撼，英國(guó)最大的一個(gè)房地產(chǎn)投資基金StandardLife英國(guó)地產(chǎn)基金發(fā)布終止交易，隨后的一星期內(nèi)，就有7家資產(chǎn)管理公司凍結(jié)了房地產(chǎn)基金的贖回，資金超過100億英鎊。

當(dāng)時(shí)，各方均對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)持悲觀態(tài)度，英國(guó)財(cái)政部預(yù)測(cè)，脫歐會(huì)導(dǎo)致英國(guó)房地產(chǎn)在未來兩年下跌10%-18%。

從成交數(shù)據(jù)來看，官方頒布的最新數(shù)據(jù)為截至6月份，當(dāng)月英國(guó)樓市成交大幅下跌，英格蘭的出售數(shù)目同比降低32.2%(57637套)，威爾士降低27.1%(3046套)，北愛爾蘭降低21.6%(4075套)，蘇格蘭降低7.4%(8620套)。

事實(shí)上，從2016年4月1日英國(guó)開端實(shí)施新的印花稅政策以來，樓市成交就一直在下跌。該政策內(nèi)容為，凡購置包含第二套住房和購房出租房等額外住宅的買家，將必需支付印花稅額外的3個(gè)百分點(diǎn)，附加費(fèi)實(shí)用于當(dāng)前“土地印花稅”利率。

英國(guó)統(tǒng)計(jì)局指出，自2016年4月印花稅改造后，英國(guó)房屋的出售數(shù)目連續(xù)下跌，成交量在持續(xù)幾年上升后驟然回落，已跌至低于2013年同期成交量。

7月29日，英國(guó)最大的房地產(chǎn)中介Foxtons報(bào)告上半年利潤(rùn)下跌42%至1050萬英鎊，營(yíng)業(yè)額也下跌3.1%至6800萬英鎊。該公司將這歸咎于退歐公投所帶來的不肯定性。

如果說印花稅新政對(duì)樓市成交形成負(fù)面沖擊，那么脫歐無疑加深了市場(chǎng)的不肯定性，削減了購置者的信念。

據(jù)SJW英國(guó)房產(chǎn)投資有限公司負(fù)責(zé)人王靜介紹，脫歐后三個(gè)月的房產(chǎn)投資金額大約為87億英鎊，這是2009年金融危機(jī)以來的最低點(diǎn)。

9月需求反彈?

回顧脫歐后的英國(guó)樓市表示，王靜表現(xiàn)，6月底脫歐后短暫恐慌，7月繼續(xù)低迷中期信念漸穩(wěn);到了8月市場(chǎng)信念繼續(xù)恢復(fù)，而9月買家需求開端遲緩反彈。

依據(jù)英國(guó)國(guó)度統(tǒng)計(jì)局和土地注冊(cè)署對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)測(cè)，英國(guó)6-8月的房?jī)r(jià)同比增加維持在8%以上程度，9月與10月的同比增加率為9.4%和9%。

環(huán)比來看，樓市價(jià)錢也基礎(chǔ)穩(wěn)固。6-8月的樓市套均價(jià)錢分離為213927英鎊、216750英鎊、218964英鎊，7-10月的樓價(jià)每月環(huán)比增加率為0.4%、1.3%、-0.1%、5%。

經(jīng)過脫歐初期震蕩以后，海外買家對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎更為熱衷。

上海秉睿投資咨詢有限公司負(fù)責(zé)人TerryClarke說，除孩子教育需求買房、移民買房外，近期以投資目標(biāo)買房的需求增長(zhǎng)。

“脫歐以后，我們英國(guó)房產(chǎn)的咨詢量上升了50%，投資者以為英國(guó)房?jī)r(jià)比中國(guó)更為廉價(jià)，且有更高的回報(bào)率?！彼f。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，英國(guó)樓市區(qū)域市場(chǎng)也產(chǎn)生了分化。許多購置者意識(shí)到，曼切斯特與菲利普等地的投資回報(bào)率更高，而且價(jià)錢較倫敦更廉價(jià)。

全球最大的海外房產(chǎn)投資平臺(tái)居外網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月中國(guó)買家對(duì)曼徹斯特的咨詢量比去年增長(zhǎng)了205.6%，高于倫敦的106.5%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在倫敦2、3區(qū)碰到了一些來看房的投資者。來自香港的莫雯說，英鎊下跌，港幣升值，她就想來倫敦買房投資了。

在距倫敦一個(gè)小時(shí)車程的牛津郡，一棟棟俏麗的小別墅與牛津大學(xué)為鄰。“在這里買套房也不錯(cuò)，可以給孩子留著?！彪m然是送僅8歲的女兒來英國(guó)讀語言，來自中國(guó)山西的王蓉也已經(jīng)斟酌來英國(guó)投資買房了。

機(jī)構(gòu)投資者也很積極。王靜告知記者，在脫歐后的三個(gè)月里，倫敦市中心的商業(yè)地產(chǎn)有78%是被海外買家購置。其中歐洲買家的購置金額總值約4.82億英鎊，亞洲買家的投資金額超過6.95億英鎊，香港買家尤其活躍。

而中資企業(yè)中也有許多對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表示出投資意愿。

如上置團(tuán)體9月分離以8450萬英鎊(約合1.1億美元)和3250萬英鎊(約合4242.8萬美元)收購倫敦金融城主要地段兩處物業(yè)，其中包含法國(guó)興業(yè)銀行英國(guó)總部大樓。今年9月初萬科以1.15億英鎊(約合1.5億美元)收購位于倫敦市中心梅費(fèi)爾的寫字樓物業(yè);同期碧桂園也與英方簽訂體諒備忘錄，將在伯明翰及周邊地域開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

抄底謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)

目前來看，脫歐并未削減海外投資者的熱忱，其中主要原因是被貶值的英鎊刺激。

6月24日，脫歐公投當(dāng)天英鎊兌美元一次性貶值10%，至今英鎊已累計(jì)下跌近20%，且跌勢(shì)尚未結(jié)束。TerryClarke以為，英鎊貶值，將印花稅改造對(duì)投資帶來的負(fù)面影響抵消了。這是投資需求回升的主要原因。

對(duì)此，已有機(jī)構(gòu)發(fā)出警示：英國(guó)樓市的調(diào)整還遠(yuǎn)沒到位，國(guó)際投資者試圖應(yīng)用英鎊的大幅降落來購買房產(chǎn)的行動(dòng)具有風(fēng)險(xiǎn)。

瑞士信貸稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)與英鎊親密相干，英鎊疲軟，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)表示欠佳。以往的衰退周期中房地產(chǎn)市場(chǎng)(尤其是寫字樓等商業(yè)地產(chǎn))呈現(xiàn)更大幅度的下跌和供大于求的狀態(tài)，也許將會(huì)再次呈現(xiàn)。

事實(shí)上，對(duì)于一直高位增加的英國(guó)樓市，也不乏其價(jià)錢已呈現(xiàn)泡沫的警示。以海外買家最熱衷的倫敦為例，2016年均價(jià)到達(dá)48.89萬英鎊每套，同比增加12.2%。

9月27日，瑞銀宣布全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)，全球18個(gè)金融中心中，倫敦是房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)第二高的城市，僅次于加拿大溫哥華。

有觀點(diǎn)以為，英鎊暴跌將導(dǎo)致投資迅速撤離英國(guó)，隨后將刺破房地產(chǎn)泡沫。一旦房地產(chǎn)泡沫決裂，投資者將可能被深度套牢而成高位接盤者。

TheBankofEnglandAngents'Summary剖析指出，在倫敦及其周邊地域房地產(chǎn)的活躍度仍在繼續(xù)降落。居外網(wǎng)也以為，在未來三個(gè)月，倫敦及其周邊地域的房?jī)r(jià)將可能呈現(xiàn)下跌。

不過，房產(chǎn)中介和不少投資者依舊看好英國(guó)未來的樓市行情。居外網(wǎng)有關(guān)負(fù)責(zé)人表現(xiàn)，“在未來十年，我們預(yù)計(jì)中國(guó)對(duì)英房地產(chǎn)投資會(huì)增加到每年2000億?！?/p>

王靜則預(yù)計(jì)，英國(guó)樓市中長(zhǎng)線依然被看好，未來三個(gè)月英國(guó)的大部分處所樓市價(jià)錢會(huì)連續(xù)上升，因?yàn)橛?guó)房市規(guī)范化很強(qiáng)，周期性較為顯著，且有匯率優(yōu)勢(shì)，脫歐后還呈現(xiàn)了必定的折扣空間。

TerryClarke則以為，英國(guó)房屋價(jià)錢與租金回報(bào)仍在穩(wěn)固增加，且房屋仍供應(yīng)量不足，因此對(duì)投資者來說存在必定空間。同時(shí)，由于印花稅等市場(chǎng)力氣的存在，房?jī)r(jià)不會(huì)總是漲，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持一直以來的穩(wěn)固。